Dégât des eaux entre mitoyenneté, en copropriété

Notre bureau est intervenu dans un ensemble immobilier mitoyen en copropriété à la suite d’un dégât des eaux ayant fait l’objet d’une déclaration auprès de l’assureur incendie de la copropriété.
Dans ce dossier, nous sommes intervenus en qualité de conseil technique de l’assureur incendie, afin d’analyser les phénomènes d’humidité signalés dans le bâtiment et d’éclairer l’instruction du sinistre.
Des traces d’humidité persistantes avaient été observées dans certaines zones du bâtiment, nécessitant une analyse technique approfondie afin d’identifier l’origine des infiltrations et de clarifier les responsabilités potentielles.
Dans ce type de configuration, la présence d’interfaces entre parties privatives, parties communes et bâtiments mitoyens complexifie souvent la lecture des désordres ainsi que la gestion du dossier par les différents intervenants.

Problématique

Dans un contexte de copropriété, les phénomènes d’humidité peuvent être liés à :

• des défauts d’étanchéité au niveau de points singuliers de l’enveloppe,
• des interfaces constructives situées entre parties communes et privatives,
• des interactions entre bâtiments mitoyens.

Au-delà de l’analyse technique, la principale difficulté réside souvent dans la coordination des acteurs du dossier, notamment :

• le syndic de copropriété,
• les copropriétaires concernés,
• les occupants ou locataires,
• et l’assureur incendie de la copropriété, chargé d’instruire le sinistre.

Objectif de la mission

La mission consistait à :

• analyser les phénomènes d’humidité observés dans le cadre du dégât des eaux,
• identifier les points singuliers susceptibles d’être à l’origine des infiltrations,
• déterminer l’origine des désordres persistants,
• fournir des éléments techniques utiles à l’instruction du dossier par l’assureur incendie de la copropriété,
• évaluer l’existence éventuelle d’un lien causal permettant d’envisager un recours contre un tiers responsable,
• définir un plan d’action permettant de stabiliser durablement la situation.

Notre intervention

L’analyse technique s’est appuyée sur plusieurs méthodes d’investigation :

• mesures hygrométriques dans les parois et les zones affectées,
• relevés spatiaux permettant d’identifier les zones de concentration d’humidité,
• tests sous eau des points singuliers, notamment au niveau des solins, joints souples et seuils.

Ces investigations ont permis d’évaluer l’état d’assèchement global du bâtiment et de localiser précisément les zones où les désordres persistaient.
Parallèlement à l’analyse technique, une attention particulière a été portée à la coordination des intervenants dans le cadre du dossier d’assurance, impliquant :

• le syndic de copropriété,
• les copropriétaires concernés,
• les occupants des logements,
• l’assureur incendie de la copropriété.

Résultats

Les investigations ont permis de confirmer :

• un assèchement global satisfaisant de l’ensemble du bâtiment,
• la persistance d’un foyer localisé d’humidité, lié à des interfaces constructives défaillantes au niveau de la zone mitoyenne.

Ces désordres étaient principalement associés à des défauts localisés d’étanchéité au niveau des jonctions entre éléments constructifs.

Impact concret

L’analyse technique a permis de définir un plan d’action structuré, comprenant :

• réfection ciblée des joints et des pentes aux jonctions défaillantes.
• mise en place d’un suivi instrumenté après travaux, avec relevés hygrométriques et prise en compte des conditions météorologiques.
• organisation d’un calendrier d’accès aux logements, accompagné d’une traçabilité des interventions (procès-verbaux, photographies, plans).

Cette démarche permet de sécuriser la gestion du dossier par l’assureur incendie et de suivre objectivement l’évolution de la situation après intervention.

Valeur ajoutée de l’approche

L’analyse des désordres liés à l’humidité dans un contexte de copropriété et de dégât des eaux déclaré à l’assurance ne repose pas uniquement sur l’identification des causes techniques.
La réussite de l’intervention dépend également de la gestion des interfaces entre responsabilités et acteurs du dossier.
L’approche mise en œuvre par notre bureau combine :

• des mesures techniques objectivées,
• une méthodologie d’investigation rigoureuse,
• une coordination structurée entre syndic, copropriétaires et assureur incendie.

Cette démarche permet de clarifier les responsabilités techniques, sécuriser la gestion du sinistre et orienter efficacement les travaux correctifs, dans un contexte où les responsabilités peuvent être imbriquées entre parties privatives et communes.